Ansprechpartner

Amtsleitung: Hans Eckle
Kuftenstraße 19
89129 Langenau

Telefon: 07345 / 9640-550/555/556
Telefax: 07345/ 9640-560
E-Mail: Verbandsbauamt@Vv-Langenau.de

Stellvertreter: Oliver Herr
Telefon: 07345 / 9640-547 

Gutachterausschuss

Alle Information zur Einrichtung, den Aufgaben, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Marktdaten, Gutachten, Rechtsgrundlagen und Links.

Einrichtung

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in ihren Entscheidungen neutrale und unabhängige Kollegialgremien und Behörden im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes. Sie sind im Sinne des Datenschutzes zur Verschwiegenheit verpflichtet.
Ihre Organe sind das vorsitzende Mitglied, der Ausschuss als Kollegialorgan und die Geschäftsstelle.
Die Zuständigkeitsbereiche entsprechen im Regelfall dem Gemeindegebiet. Abweichende Zuständigkeiten gibt es dann, wenn die Gemeinde die Aufgaben auf eine Verwaltungsgemeinschaft überträgt.

Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden auf der Grundlage der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg von den Gemeinden oder Verwaltungsgemeinschaften bestellt; sie besitzen umfassende Sachkunde und Erfahrung in der Wertermittlung und sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Die Mitgliedschaft ist ehrenamtlich.

Jeder Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die fachlich der ausschließlichen Weisung des vorsitzenden Mitglieds untersteht. Sie bereitet die Beschlüsse des Gutachterausschusses vor, veröffentlicht die Marktinformationen und ist Ansprechpartnerin.


Aufgaben

Grundlage für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Wertermittlungsverordnung (WertV) sowie die Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg und weitergehende Regelwerke in der jeweils geltenden Fassung.
Hiernach haben die Gutachterausschüsse auf der Basis von Marktbeobachtung für eine umfassende und für den Grundstücksmarkt unverzichtbare Markttransparenz zu sorgen. Die allgemeine Marktransparenz wird insbesondere durch Marktauf­klärung mittels aus der Kaufpreissammlung abgeleiteter Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktberichte erreicht, die einzelfallbezogene Markttransparenz durch Erstattung individueller Verkehrswertgutachten.
Im Einzelnen leisten die Gutachterausschüsse folgende Aufgaben:

  • Führung der Kaufpreissammlung,
  • Herstellung „allgemeiner Marktransparenz“ durch
    • Bodenrichtwerte für Bauland, und eventuell für andere Flächen,
    • Grundstücksmarktberichte
    • Ableitung sonstiger zur Wertermittlung erforderliche Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren
    • Auskünfte aus der Kaufpreissammlung,
  • Herstellung „einzelfallbezogener Markttransparenz“ durch
    • Erstattung von Gutachten
      - über Verkehrswerte für bebaute und unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile und
        grundstücksgleiche Rechte,
      - über sanierungs- und entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhungen
      - über sonstige Werte, z. B. Werte in Zwangsversteigerungsverfahren
      - über Vermögensnachteile bei Eingriffen ins Grundeigentum
    • Auskünfte aus der Kaufpreissammlung.

Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung ist unabdingbare Grundlage für Leistungen der Gutachterausschüsse. Abgeleitete Daten für die Wertermittlung, Veröffentlichungen und Auskünfte sind wesentliche Grundlagen für marktkonforme Wertermittlungen von Sachverständigen.
Die Kaufpreissammlung hat Informationen zu allen Verkaufsfällen von Grundstücken, Grundstücksteilen und grundstücksgleichen Rechten sowie die preis- und wertbestimmenden Merkmale zum Inhalt.
Als Grundlage zur Führung der Kaufpreissammlung erhalten die Gutachterausschüsse gemäß § 195 des Baugesetzbuches (BauGB) eine Ausfertigung von allen Verträgen, mit denen Grundstücke, Grundstücksteile und grundstücksgleiche Rechte gegen Entgelt übertragen werden.
Im Zuge der Führung der Kaufpreissammlung werden nach Weisung des vorsitzenden Mitglieds des Gutachterausschusses

  • die für die Bodenrichtwertermittlung geeigneten Kauffälle hinsichtlich der bodenrichtwertrelevanten Daten ausgewertet,
  • die Wertrelevanz der in der Struktur der Kaufpreissammlung vorgesehenen Elemente - insbesondere für bebaute Objekte - untersucht,
  • für marktgängige bebaute Objektgruppen (z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser) eine für Wertermittlungen ausreichende Zahl von Kauffällen vertieft ausgewertet,
  • Kauffälle zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (z. B. Liegenschaftszinssatz) vertieft ausgewertet,
  • die für die Wertermittlung erforderlichen Daten für nur vereinzelt vorkommende Objektgruppen (z. B. Windmühlen, Parkhäuser) nach Möglichkeit überregional abgeleitet.

Die Auskunft aus der Kaufpreissammlung (Standardauskunft) dient der Herstellung einzelfallbezogener Markttransparenz. Hierbei handelt es sich im Regelfall um eine anonymisierte Auskunft über die für einen konkreten Bewertungsfall geeigneten Vergleichsobjekte. Die Kaufpreisauskunft ist vorrangig für Sachverständige gedacht, steht bei berechtigtem Interesse aber prinzipiell jeder Person zur Verfügung. Zum Teil können darüber hinaus auch stark zusammengefasste Auswertungen durch jedermann beantragt werden


Bodenrichtwerte

Wichtigstes Element zur Herstellung allgemeiner Markttransparenz ist die regelmäßige Ermittlung und Bekanntmachung von Bodenrichtwerten als Grundlage für Wertermittlungen aller Art. Die Bodenrichtwerte dienen ferner der steuerlichen Bewertung und werden anlassbezogen als besondere Bodenrichtwerte für den Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB) ermittelt. Gesetzliche Grundlagen sind § 196 BauGB und § 12 GutachterausschussVO

Bodenrichtwerte sind aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Bodenwerte je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Grundstückszuschnitt. Sie sind bezogen auf Grundstücke, deren Eigenschaften für das Gebiet typisch sind (Bodenrichtwertgrundstücke). Sie beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung können Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken.

Die Bodenrichtwerte werden möglichst flächendeckend und differenziert für die im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses liegenden Grundstücke ermittelt, soweit ihre Nutzung nicht öffentlichen Zwecken vorbehalten ist. In Baden-Württemberg sind die Bodenrichtwerte mindestens auf das Ende jedes geraden Kalenderjahres zu ermitteln und bis spätestens am 30. Juni des Folgejahres ortsüblich bekannt zu geben.

Die Veröffentlichung geschieht üblicherweise in Karten- und/oder Listenform.


Marktdaten

Die Ableitung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient insbesondere dem Ziel der Verbesserung der bewertungstechnischen Grundlagen. Die Daten bilden einerseits die Grundlage für die Wertermittlungen der Gutachterausschüsse, erleichtern aber auch allen anderen Stellen ihre Wertermittlungsaufgaben.
Soweit Gutachterausschüsse wegen zu geringer Datengrundlage oder zu geringer Verwaltungskraft keine eigenen Daten für die Wertermittlung ermitteln, wird empfohlen, auf in der Regel größere Gutachterausschüsse mit in Teilbereichen vergleichbarer Grundstücksstruktur auszuweichen. Möglicherweise werden diese Daten auch von den kleineren Gutachterausschüssen empfohlen oder als eigene Daten, insbesondere im Rahmen der Zusammenarbeit zwischen den Gutachterausschüssen übernommen. Mündliche Auskünfte erteilen die Geschäftsstellen.
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Bestandteile sind insbesondere Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten für das Maß der baulichen Nutzung, Marktanpassungsfaktoren sowie Liegenschaftszinssätze für ertragsorientierte Objekte. Außerdem werden Vergleichsfaktoren für bebaute Objekte aller gängigen Objektgruppen (z.B. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser) und gegebenenfalls aus den bei manchen Gutachterausschüssen vorliegenden Vergleichsmieten Mietwertübersichten abgeleitet.

Diese Daten werden in Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Die Berichte geben damit einen fundierten Einblick in das Geschehen am Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsätze, Preisentwicklungen und Preisniveau in den Teilmärkten. Die Berichte wenden sich an die Bewertungssachverständigen und gleichermaßen an die Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie Wissenschaft und Forschung, die auf Informationen über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Sie wenden sich aber auch an Privatpersonen, die sich vor An- oder Verkauf einer Immobilie kostengünstig und aus erster Hand informieren wollen.

Die Grundstücksmarktberichte haben vorrangig folgenden Inhalt:

  • Informationen über das Datenmaterial bei den Gutachterausschüssen und Nutzbarkeit des Datenmaterials,
  • Umsätze,
  • Preisentwicklung & Preisniveau,
  • sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten,
  • bereichsspezifische Einzelergebnisse.

Gutachten

Gutachten gemäß §§ 193 und 200 des Baugesetzbuches (BauGB) sind das klassische Mittel individueller Marktaufklärung. Sie werden auf Antrag von den Gutachterausschüssen erstattet, insbesondere über

  • den Verkehrswert von
    • bebauten Grundstücken einschließlich der Gebäude,
    • unbebauten Grundstücken,
    • unbebauten oder bebauten Grundstücksteilen,
    • grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurechten),
    • Eigentumswohnungen und
  • den ortsüblichen Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau als Maßstab für die Kleingartenpacht nach dem Bundeskleingartengesetz.

Diese Gutachten werden von einem Kollegialgremium aus mindestens drei Gutachtern / Gutachterinnen beschlossen (§ 5 GutachterausschussVO).